民間の賃貸物件において、貸主は、新しい入居者の申し込みがあった際に、申込者と契約を締結するかどうか、そしてどの申込者と契約するかについて、基本的には自由に決定できます。これは民法上の「契約自由の原則」として知られています。ただし、この原則は、互いに対等な立場の個人間の契約を前提としています。社会的・経済的に弱い立場にある人々を保護するためには、契約自由の原則は制限される場合があり、契約の過程で差別的な取り扱いが行われると違法と見なされる可能性があります。この問題が顕著になるのは、賃貸物件において「外国籍の方はお断り」という場合です。
貸主側からすれば、契約自由の原則に基づき、入居申し込み者との契約を自由に選択できると考えるかもしれません。したがって、何らかの理由で外国籍の入居者との契約を望まない場合、拒否することは可能であると思われるでしょう。しかし、外国籍を理由に入居申し込みを断った場合、貸主は違法行為で訴えられる可能性があります。実際、このような損害賠償責任が認められた裁判事例（京都地方裁判所平成19年10月2日判決）があります。
この事例では、外国籍（韓国籍）の入居予定者が、自らが勤務する法人を賃借人として入居申し込みを行い、仲介業者から入居審査が通ったとの通知を受け、入居申し込み料や敷金・礼金16万円と前払い賃料など約47万円を支払いました。さらに、仲介業者から提示された賃貸借契約書にも署名して提出しました。しかし、その段階で貸主側から「住民票が用意できない方は入居を断っている」と契約の締結を拒否されました。入居予定者は、契約書に署名した後に外国人登録原票記載事項証明書を提出し、その直後に貸主側から契約の締結ができない旨の返答を受けました。以上の状況により、入居申し込み者（法人）と入居予定者は貸主に対して、韓国籍であることを理由とした賃貸借契約の拒絶は不当であるとして損害賠償を求めました。
貸主側は、「契約直前に外国人登録原票記載事項証明書が提出され、入居予定者が韓国籍であることを初めて知り、会社を賃借人とする契約形式がとられていたことや、必要書類の提出が遅れていたことなどから、入居申し込み者らが意図的に国籍を秘匿していた可能性を疑ったため、信頼関係を築くことが不可能であると判断した」と主張しました。
しかし、裁判所は、貸主が契約直前に入居者が外国籍であることを知りながら、入居者が外国人登録原票記載事項証明書を提出しているにもかかわらず、住民票ではないという理由で本件物件を貸し出さなかったことから、貸主が貸し出さなかった理由は入居予定者の国籍（つまり、入居者が日本国籍ではなかったこと）にあることが明らかだと認定しました。その上で、賃貸マンションの所有者が、入居申し込み者の国籍を理由に契約を拒否することは許容されないと述べ、貸主には不法行為責任が成立すると判断し、入居予定者に慰謝料100万円と弁護士費用10万円の合計110万円の損害賠償を認めました。また、賃借人となる予定だった入居者の勤務先の法人に対しても、「本件賃貸借契約の成立が合理的に期待される段階まで進んでいたにもかかわらず、合理的な理由がなく貸主が一方的に契約を拒否したため、原告会社が被った損害を賠償する責任を負う」と述べましたが、損害が実際に発生していないため、損害賠償の支払いは認められませんでした。
以上のように、貸主が外国籍を理由に契約を拒否した場合、その後の訴訟などの紛争で違法行為とされるリスクがあることがわかります。貸主にはこのリスクを認識し、入居審査においては国籍だけを理由とした拒絶を避けるよう努め、入居不許可とする場合でも収入や滞在期間、保証人の有無などを総合的に判断すべきだといえます。