賃貸経営をしていくにあたり、賃料設定は大きなポイントの一つかと思います。
賃料設定は不動産会社査定を見て決めることが多いと思いますが、出された査定がそのままの成約賃料となるわけではありません。
賃貸物件の査定には価格査定システムや一般化されたマニュアル等はなく、各社がデータを基に属人的に判断することが多く、担当者や査定会社によって差が出やすくなっています。
賃貸物件のある地域に疎い不動産会社では近隣相場をつかみきることは難しいですし、一括査定の場合には相場より高めの金額を伝え自社に決めてもらおうとする動きも見受けられます。
出された査定が適切な賃料査定かどうか判断するためのポイントを説明します。
相場による査定
査定する貸室と同じエリアにある、間取り、専有面積、賃料条件、㎡単価、築年数、交通アクセスが似ている物件を参考にしてその地域の相場を把握します。
類似した条件の賃料条件を見比べると㎡単価が見えてきます。
物件設備による上下
室内や室外の設備によっても募集賃料が異なります。
単身・ファミリー共にエアコン・TVモニター付きインターホン・室内洗濯機置き場は必須の条件となっていることが多く、ついていない場合には賃料査定を下げる必要があります。
さらに、多少賃料が高くても決めたいと言われることが多いインターネット無料・オートロック・宅配ボックス等は査定にプラスになってきます。ほかにもビルトインコンロ付のシステムキッチンや追い炊き機能等も大きな加算ポイントになります。
そのほか部屋の階数や角部屋・主要採光面・間取りの使いやすさ等も査定ポイントになります。
周辺状況
物件の周辺状況も査定に影響があります。
スーパーやコンビニが徒歩圏にあるかどうか、ファミリータイプであれば小学校や中学校等の施設が徒歩圏にあるかどうかも重要です。
また、街の雰囲気や夜間の外灯の有無、ごみ捨て場の状況なども賃料に関わってくるポイントです。
賃貸査定には様々な要素が絡み、すぐに判断することが難しいです。
これらの考え方を基に出された査定金額についてしっかり考え、収益が最大化できる募集戦略を考えたいですね。