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2022年4月10日単身者受け入れがしやすくなります！残置物の処理等に関するモデル契約条項
近年、ご入居の高齢の単身化が増えてきています。令和3年の高齢者白書では、平成27年には65歳以上の単身者世帯は約592万人になり年々増加傾向にあります。 お部屋を借りている単身者が亡くなった場合、民法の規定により賃貸借契約や残置物は相続人に引き継がれます。このため相続人が見つかるまでお部屋の中の物を処分したり、契約を一方的に解除することができません。身寄りの方が対応をして頂けると良いのですが、しばらく疎遠にしていたり、連絡が取れないケースも発生しています。何とか相続人が見つかっても対応を拒まれるケースもあります。 そうした中、昨年6月に国土交通省と法務省が協力し『残置物の処理等に関するモデル契約条項』が公表されました。今後増加していく単身高齢者の入居がしやすい環境づくり一環としてガイドラインの策定です。法改正によるものではなく、従前からある法解釈にもとづくモデル条項案となります。新規契約のみならず、既存の契約でも残置物の処理等に関する契約を行うことが可能です。 実際の賃貸借契約の現場では、賃貸借契約をする際は保証会社への加入を義務付けているケースが多く、賃借人が亡くなったあとの家賃の補償や、残置物の撤去から契約解除までは保証会社が行っています。このため、契約時に保証会社と賃借人の間で、こうした時の処理の仕方について取り交わしが行われており、オーナー様が直接契約を結ぶことは無いようです。保証会社がその保証を引き受けるかどうかポイントにはなりますが、保証会社としても受け入れしやすい環境が整いつつあるかと思います。 以下、国土交通省で出しているパンフレットより ＜モデル条項＞ 第１条（本賃貸借契約の解除に係る代理権）委任者は，受任者に対して，委任者を賃借人とする別紙賃貸借契約目録記載の賃貸借契約（以下「本賃貸借契約」という。）が終了するまでに賃借人である委任者が死亡したことを停止条件として，①本賃貸借契約を賃貸人との合意により解除する代理権及び②本賃貸借契約を解除する旨の賃貸人の意思表示を受領する代理権を授与する。 第２条（受任者の義務）受任者は，本賃貸借契約の終了に関する委任者（委任者の地位を承継したその相続人を含む。以下この条において同じ。）の意向が知れているときはその内容，本賃貸借契約の継続を希望する委任者が目的建物の使用を必要とする事情その他一切の事情を考慮して，委任者の利益のために，本契約に基づく委任事務を処理する義務を負う。 第３条（本契約の終了）以下の各号に掲げる場合には，本契約は終了する。① 本賃貸借契約が終了した場合② 受任者が委任者の死亡を知った時から【６か月】が経過した場合※【】内は，当事者が具体的な事案に即して合意の内容や必要事項等を記載することを予定したものである。
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2022年1月8日
火災事故への備えを考える
昨年、大阪北区で放火による火災事故がありました。 大変痛ましい事件で被害にあわれた方々ご家族に心からお悔やみ申し上げます。 火災はいつ発生するかわかりません。 昨年暮れ、弊社の所有する事業物件の隣りの建物より出火があり、弊社物件も部分延焼を受けました。 火災により入居されているテナントさんは営業ができなくなってしまいました。 火災や延焼を受けた時、建物は火災保険に加入していればカバーできますが、一番困るのは他のテナントや入居者です。 火災の原因がオーナーに過失責任が無ければ、家賃を払わなければなりませんし、売上もゼロです。 賃借人が加入する火災保険は、自分の設置した設備や備品を補償するのみで休業補償はありません。 出火元に損害賠償を請求するにも時間も労力もかかる上に、どこまで補償されるかわかりません。 休業補償の保険に加入していなければ、負担は大きなものになります。 オーナーとして備えること。 火災は建物の管理上の責任があればオーナーの責任を問われることがあります。 避難経路が荷物で塞がれて避難ができなかったり、法律上の設置義務のある消防設備に不備があり、それが原因で被害が拡大した場合は、過失責任を問われます。 また、漏電により火災が発生した場合などはオーナーが無過失責任を負うことがあります。 日頃より建物管理をしっかりすることは大切ですが、万一の場合に備え施設賠償責任保険に加入しておくことも必要です。 施設賠償責任保険とは、（東京海上日動火災保険より） 施設の安全性の維持・管理の不備や、構造上の欠陥 施設の用法に伴う仕事の遂行 が原因となり、他人にケガをさせたり(対人事故)、他人の物を壊したり(対物事故)したために、被保険者(保険の補償を受けることができる方)が法律上の損害賠償責任を負担された場合に被る損害を補償する保険です。
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2021年10月1日
賃貸住宅管理業法が施行されました
本年2021年6月15日に賃貸管理業者の登録制度がスタートしました。来年の6月までに住宅用賃貸住宅の管理戸数が200戸以上の管理をしている業者は国土交通大臣への登録が義務付けられます。事業用の店舗事務所や駐車場は含まれません。当社も登録を済ませ、登録番号は国土交通大臣(1)1017号となりました。登録には業務管理者を設置することが条件となります。 ＜業務管理者の要件＞① 管理業務に2年以上実務＋賃貸不動産管理経営士に合格した者（R3年以降実施）② 管理業務に2年以上実務＋宅建士＋指定講習を修了した者 賃貸不動産管理経営士はこれまで認定資格としてありましたが、法令の施行に合わせて国家資格に移行されます。昨年までに合格した人は、移行講習と認定試験を受けなければなりません。 賃貸管理業者には、管理委託契約の前に重要事項の説明が義務付けられるようになります。 サブリース業者に対する規制 法施行により物件をオーナーから借り上げて一般ユーザーに転貸する「サブリース」に対する規制が強化されます。建築会社がアパートやマンションの請負に際して、”家賃を30年間保証する”などのうたい文句で建築工事を受託することが問題になっていました。家賃が30年間保証されるかのような錯覚をされますが、実際は家賃の見直しが契約条件に入っていること。また、途中解約ができることが十分に説明されないまま契約が結ばれていました。こうした契約行為が社会問題になっていたことが法施行の主な要因です。投資として考えれば自己責任なのですが、こうした契約をされるのは商取引経験の少ない農家の地主さんであったりします。 サブリースは新築まもない間は問題ないのですが、5年から10年経つと建物も古くなり、現在の市場では家賃を下げざるを得ません。このため、業者から賃料の値下げを要求され、要求に応じなければ解約を持ち出すなど、強引に条件交渉を迫ることも。また、10年後には改修工事をすることが契約条件に含まれていたりして、数百万の改修工事をしなければ賃料の保証はできないなどと持ち出されるケースも。 サブリースは建築会社が発展させた手法 サブリースは主に建築会社が工事を受託しやすくするために使われる手法です。家賃が保証されると言われれば、オーナーは安心して高額な建築費を支払うことができます。必然的に家賃保証をする会社は建築会社の子会社になります。サブリースも決して赤字で運営するわけではなく、収益を上げなければなりません。一般ユーザーの賃料は市場で決まるため、市場が変われば収益を上げるためにはオーナー側に払う賃料で調整をとることは当然のことです。最近、コマーシャルで管理料０円などの宣伝をしている建築会社も見受けられます。管理にも経費が掛かるわけで、建築工事が受託できれば、営業トークでなんと言おうと、あとは無責任を決め込んでいることは見え透いています。 ・保証のうたい文句は建築工事受託のため。・長期間同条件の保証は契約上は約束されない。 管理契約で重要事項の説明が義務づけられても、建築工事の契約の際は法の適用はありません。あとの祭りにならない様、このことをしっかり賃貸経営をされるオーナー様も理解した上で建築契約を進めてください。 財産の分別管理 重要事項では賃料や敷金が管理会社の業務用の口座とは分離して管理していることを説明しなければなりません。 賃料や敷金はオーナーのお金であり当然のことではありますが、過去には賃料や敷金を親会社の建築会社の運転資金流用し、親会社共々倒産してしまったケースがありました。また、不動産会社でも預かったお金を流用し倒産したケースもあります。身近なところでこうした会社をいくつか見てきました。 法律により説明は義務付けられましたが、その内容通りに運用されているか監視する制度はありません。 コマーシャルをしているから安心とは言えません。派手にコマーシャルをする企業はどの業界でもどこかで行き詰まることが多いのではないでしょうか？管理業務を委託する際には、信用できる会社かどうかをしっかりと見定める必要があります。 賃貸住宅管理業法が施行されましたが、ようやく外形ができたのみで、まだまだ運用の中身はしっかり整っていません。これから少しづつ業務実態にあわせて整っていくことと思います。
賃貸契約・法務
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