賃貸契約・法務

賃貸住宅管理業法が施行されました

本年2021年6月15日に賃貸管理業者の登録制度がスタートしました。来年の6月までに住宅用賃貸住宅の管理戸数が200戸以上の管理をしている業者は国土交通大臣への登録が義務付けられます。事業用の店舗事務所や駐車場は含まれません。当社も登録を済ませ、登録番号は国土交通大臣(1)1017号となりました。登録には業務管理者を設置することが条件となります。 ＜業務管理者の要件＞①　管理業務に2年以上実務＋賃貸不動産管理経営士に合格した者（R3年以降実施）②　管理業務に2年以上実務＋宅建士＋指定講習を修了した者 賃貸不動産管理経営士はこれまで認定資格としてありましたが、法令の施行に合わせて国家資格に移行されます。昨年までに合格した人は、移行講習と認定試験を受けなければなりません。 賃貸管理業者には、管理委託契約の前に重要事項の説明が義務付けられるようになります。 サブリース業者に対する規制 法施行により物件をオーナーから借り上げて一般ユーザーに転貸する「サブリース」に対する規制が強化されます。建築会社がアパートやマンションの請負に際して、”家賃を30年間保証する”などのうたい文句で建築工事を受託することが問題になっていました。家賃が30年間保証されるかのような錯覚をされますが、実際は家賃の見直しが契約条件に入っていること。また、途中解約ができることが十分に説明されないまま契約が結ばれていました。こうした契約行為が社会問題になっていたことが法施行の主な要因です。投資として考えれば自己責任なのですが、こうした契約をされるのは商取引経験の少ない農家の地主さんであったりします。 サブリースは新築まもない間は問題ないのですが、5年から10年経つと建物も古くなり、現在の市場では家賃を下げざるを得ません。このため、業者から賃料の値下げを要求され、要求に応じなければ解約を持ち出すなど、強引に条件交渉を迫ることも。また、10年後には改修工事をすることが契約条件に含まれていたりして、数百万の改修工事をしなければ賃料の保証はできないなどと持ち出されるケースも。 サブリースは建築会社が発展させた手法 サブリースは主に建築会社が工事を受託しやすくするために使われる手法です。家賃が保証されると言われれば、オーナーは安心して高額な建築費を支払うことができます。必然的に家賃保証をする会社は建築会社の子会社になります。サブリースも決して赤字で運営するわけではなく、収益を上げなければなりません。一般ユーザーの賃料は市場で決まるため、市場が変われば収益を上げるためにはオーナー側に払う賃料で調整をとることは当然のことです。最近、コマーシャルで管理料０円などの宣伝をしている建築会社も見受けられます。管理にも経費が掛かるわけで、建築工事が受託できれば、営業トークでなんと言おうと、あとは無責任を決め込んでいることは見え透いています。 ・保証のうたい文句は建築工事受託のため。・長期間同条件の保証は契約上は約束されない。 管理契約で重要事項の説明が義務づけられても、建築工事の契約の際は法の適用はありません。あとの祭りにならない様、このことをしっかり賃貸経営をされるオーナー様も理解した上で建築契約を進めてください。 財産の分別管理 重要事項では賃料や敷金が管理会社の業務用の口座とは分離して管理していることを説明しなければなりません。 賃料や敷金はオーナーのお金であり当然のことではありますが、過去には賃料や敷金を親会社の建築会社の運転資金流用し、親会社共々倒産してしまったケースがありました。また、不動産会社でも預かったお金を流用し倒産したケースもあります。身近なところでこうした会社をいくつか見てきました。 法律により説明は義務付けられましたが、その内容通りに運用されているか監視する制度はありません。 コマーシャルをしているから安心とは言えません。派手にコマーシャルをする企業はどの業界でもどこかで行き詰まることが多いのではないでしょうか？管理業務を委託する際には、信用できる会社かどうかをしっかりと見定める必要があります。 賃貸住宅管理業法が施行されましたが、ようやく外形ができたのみで、まだまだ運用の中身はしっかり整っていません。これから少しづつ業務実態にあわせて整っていくことと思います。