なぜ今「賃料見直しが必要なのか」
賃貸経営を続ける中で、「今の家賃は相場に合っているのか？」「賃料改定をしたほうがいいのでは？」と感じる瞬間はありませんか？
近年、地価や建築費の上昇、インフレによる物価高騰などを背景に、賃料見直し（賃料改定・賃料増額請求）を検討する賃貸オーナーが増えています。
しかし、賃料改定は入居者との信頼関係に影響し、対応を誤ると賃料トラブルや長期空室の原因になることも。
さらに、2024年以降は**「借地借家法」に基づく賃料見直しは、まず調停制度を活用する**という運用が強まってきました。
賃料見直し・賃料改定の法的根拠（借地借家法）
賃料の増額・減額は、借地借家法第32条に基づき、次のような場合に請求できます。
賃料増額請求・減額請求が可能な主な条件
- 周辺の賃料相場との乖離が大きい
- 地価や固定資産税などの経済事情が変化した
- 建物の改修や設備向上により賃貸価値が上昇した
ポイントは、現行の賃料が「不合理」な状態になっているかです。
単に「利益を増やしたい」という理由では賃料改定は認められません。
最新動向：賃料見直しはまず「調停制度」で解決
従来、賃料増額請求や減額請求で合意できなければ訴訟に進むケースがありました。
しかし、近年の運用では、訴訟に入る前に調停制度での話し合いを行うことが推奨されるようになっています。
調停制度のメリット
- 費用が安い（印紙代・郵券代など数千円〜）
- 柔軟な賃料改定案が出やすい（段階的改定や一時据え置きなど）
- 入居者との関係維持が可能（対立構造になりにくい）
調停で賃料改定を有利に進めるための準備
調停を成功させるためには、賃料相場や経済変動の客観的データを揃えることが重要です。
必要な資料例
- 周辺の賃料相場データ（不動産ポータルや賃料査定書）
- 不動産鑑定士の評価書
- 固定資産税や地価変動の資料
- 改修・リフォームにかかった費用明細
賃料改定を通知する際のデメリット・リスク
賃料見直しの通知は、法律的に可能でも経営面・入居者対応面でのリスクを伴います。事前に理解しておきましょう。
1. 入居者が退去するリスク
賃料増額請求は入居者に経済的負担を与えるため、納得が得られない場合は退去につながる可能性があります。特に競合物件の空室が多いエリアでは注意が必要です。
2. 長期空室による収益悪化
退去が発生すると、次の入居者が決まるまでの空室期間が発生し、結果的に年間収入が減る場合があります。
3. ネガティブな口コミや評判低下
賃料トラブルはSNSや口コミサイトで広まりやすく、物件やオーナーの評判に影響する恐れがあります。
4. 調停・訴訟に発展する可能性
入居者が賃料改定に同意せず、調停や訴訟に発展すれば、時間的・精神的コストが増大します。
賃貸オーナーが取るべき賃料改定戦略
1. データ重視で説得する
賃料見直しの理由は、感覚ではなくデータで示すことが信頼獲得の鍵です。
2. 段階的な賃料増額請求
いきなり大幅な賃料改定ではなく、2〜3年かけて徐々に改定する案を提示すると合意が得やすくなります。
3. 妥協点を事前に設定
調停では双方が歩み寄る形になるため、事前に「譲れる範囲」を決めておきましょう。
賃料見直しの流れ（貸主側）
- 賃料相場調査と経済事情の確認
- 賃料改定の根拠整理（借地借家法に基づく）
- 入居者への事前説明・提案
- 合意できなければ調停申立て
- 調停で合意案を模索
- 合意成立後に契約書を更新
まとめ
賃料見直しは、賃貸経営を安定させ、資産価値を守るための重要な手段です。
しかし、通知のタイミングや方法を誤ると、退去や空室、評判低下といったデメリットを招く恐れがあります。
だからこそ、借地借家法の知識、調停制度の理解、賃料相場のデータ準備をしっかり行い、戦略的に進めることが成功の鍵です。
信頼できる管理会社や専門家と連携し、入居者との良好な関係を維持しながら賃料改定を実現しましょう。