賃貸経営の確定申告、年内にやっておきたい準備
青色申告の変更点と経費の整理

「毎年この時期になると、確定申告の準備で何から手をつければいいのか分からなくなる」――賃貸物件をお持ちの貸主様から、このようなお悩みをうかがうことがあります。
賃貸経営の確定申告は、年内に整理しておけることが意外と多く、年明けの作業がぐっと楽になります。
さらに、2027年分からは青色申告特別控除のルールが変わり、書面で申告している貸主様ほど影響を受けます。
本記事では、事業的規模の目安、控除の変更点、収入と経費の整理、申告までの流れを解説します。なお、個別の税額や判断は、税理士または税務署にご確認ください。

目次

1. 貸主様の確定申告、まず押さえたい3つの数字
2. 2026年分と2027年分で変わる青色申告特別控除
3. 年内に整理しておきたい収入と経費
4. 申告までの流れと、期限を逃さないための注意点
5. まとめ

貸主様の確定申告、まず押さえたい3つの数字

賃貸収入（不動産所得）は、1月1日から12月31日までの1年分を計算し、翌年に確定申告をします。2026年分の申告期間は、2027年2月16日から3月15日までです（所得税法120条）。まずは、押さえておきたい3つの数字を見ていきましょう。

不動産所得があれば、青色申告は選べます

青色申告は、税務署の承認を受けて選べる申告方法で、不動産所得のある方も対象です（所得税法143条）。貸している戸数が少なくても申請できますが、受けられる「青色申告特別控除」の額は、貸付けが事業的規模かどうかで変わります。

実は、控除額を分けるのは「事業的規模」かどうか

国税庁は、事業として不動産を貸し付け、複式簿記で記帳している方について、一定の要件のもとで65万円などの青色申告特別控除を認めています。一方、事業的規模に満たない場合の控除は、10万円が上限です。
事業的規模かどうかの目安になるのが、所得税基本通達26－9の「5棟10室基準」です。戸建てなら5棟、アパートなどなら10室がおおむねの目安とされています。

目安に届かないときは、税理士か税務署に確認を

5棟10室は、あくまで形式的な目安です。例えば、戸建てとアパートの両方をお持ちの場合など、数え方に迷うケースもあります。目安に届かない場合の判断は個別の事情によるため、自己判断せず、税理士か税務署にご確認ください。

2026年分と2027年分で変わる青色申告特別控除

青色申告特別控除は、申告する年分によって使える条件が変わります。国税庁の案内では、2026年分（令和8年分）までと、2027年分（令和9年分）以降で、書面申告の扱いが大きく分かれています。

2026年分は、書面でも55万円。e-Taxなら65万円

2026年分の申告（2027年3月まで）は、書面で提出しても55万円の控除が使えます。e-Taxで提出すれば65万円です。2027年分以降は、次の表のように変わります。

※事業的規模で、正規の簿記（複式簿記）により記帳している場合の控除額です。

実は、書面で控除を受けられるのは今回の申告まで

国税庁は、2027年分以降は、書面申告の場合の控除上限が10万円になると案内しています。65万円の控除を受けるには、複式簿記で記帳したうえで、確定申告書と青色申告決算書（貸借対照表を含む）のデータを、申告期限までにe-Taxで送信する必要があります。
例えば、毎年書面で提出してこられた貸主様は、書面のままだと控除が55万円から10万円に下がる計算になります。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、申告書と決算書のデータを作成して、そのままe-Taxで送信できます。

2027年分から、最大75万円の控除も

2027年分からは、65万円の要件に加えて、優良な電子帳簿の保存、またはデジタルシームレス保存の要件を満たすと、最大75万円の控除が受けられます。いずれも、届出書を申告期限までに税務署へ提出する必要があります。
見落としやすいのは、優良な電子帳簿は「課税期間の最初から」要件を満たして保存する必要があるという点です。2027年分で使いたい場合は、2027年1月からの帳簿づけに間に合うよう、年内に会計ソフトの対応状況を確認しておくと安心です。

年内に整理しておきたい収入と経費

不動産所得は「収入－必要経費」で計算します。対象は12月31日までの1年分ですので、年内に確認できるものは、今のうちに整理しておくと年明けの作業が軽くなります。

収入は、家賃だけではありません

不動産所得の収入には、家賃や駐車料のほか、礼金、更新料、返還を要しないこととされた敷金・保証金の一部なども含まれます。例えば、更新があった部屋の更新料や、家賃とは別に入金されている駐車場の収入が、集計から漏れていないかを確認します。
収入の一覧を確認するときは、レントロールの見方完全ガイドで紹介している項目を、そのまま使うこともできます。

経費にできるもの、ならないもの

賃貸経営の経費として確認したい主な項目は、次のとおりです。

実は、貸主様ご自身の税金や保険料の多くは、経費になりません。所得税、住民税、国民健康保険税、国民年金保険料などは、必要経費に入らないとされています。借入金も、利子は経費ですが、元本の返済は経費になりません。
また、ご自宅と同じ建物の一部を貸している場合は、自宅部分にあたる費用を経費から除く必要があります。

修繕費か、資本的支出か迷う工事は

その年の経費として一度に落とせるのか、資本的支出として減価償却していくのかは、判断が分かれやすいところです。線引きの考え方は、減価償却で賢く節税で解説しています。大規模修繕の積立金の扱いが気になる方は、大規模修繕の積立金の経費算入もあわせてご確認ください。
年内に工事の請求書をそろえ、迷う工事を洗い出しておけば、税理士への相談もスムーズです。

申告までの流れと、期限を逃さないための注意点

ここからは、今から申告までの流れと、期限で注意したい点を整理します。

青色申告がまだの方は、3月15日までに承認申請を

青色申告をするには、事前に「青色申告承認申請書」を税務署へ提出して、承認を受ける必要があります。提出の期限は、青色申告をしようとする年の3月15日までです（所得税法144条）。新たに不動産の貸付けを始めた場合や、相続で引き継いだ場合は、期限が異なります。
例えば、まだ承認を受けていない貸主様が2027年分から青色申告にするなら、2027年3月15日までに提出します。実は、2026年分の申告期限と同じ3月15日です。申告の準備と一緒に、忘れずに済ませておきたいところです。

迷ったときの相談先

事業的規模の判定や経費の可否は、個別の事情で結論が変わることがあります。申告書の作成は税理士にご依頼いただくか、国税庁の確定申告書等作成コーナーをご利用ください。
当社でも、司法書士・税理士などの専門家と連携しています。賃貸経営のご相談の中で、必要に応じてご案内することができます。

まとめ

賃貸経営の確定申告は、年内の整理と、2027年分に向けた準備がポイントです。事業的規模の目安は5棟10室で、控除額はそこで大きく変わります。2027年分からは書面申告の控除上限が10万円になるため、65万円以上の控除を目指す貸主様は、e-Taxと帳簿の準備を早めに始めておくと安心です。
年内にやっておきたいことを、チェックリストにまとめました。