法改正・制度改正情報

2026年4月から住所変更の登記が義務に不動産を持つ貸主様が今確認しておきたいこと

2026年4月から住所変更の登記が義務に不動産を持つ貸主様が今確認しておきたいこと この記事でわかること 住所等変更登記の義務化の中身と期限 2026年4月より前の引っ越しも対象になること 無料で使える「スマート変更登記」の仕組み 過料が科されるまでの流れ 「相続登記が義務になったのは聞いたけれど、引っ越したときの住所の変更まで登記しなければいけないの？」――賃貸物件をお持ちの貸主様から、このようなご質問をいただくことがあります。2026年4月1日から、不動産の所有者の氏名や住所が変わったときの変更登記（住所等変更登記）が、法律上の義務になりました。相続登記の義務化ほど話題になっていないため、まだ気づいていない方も多いのではないかと感じています。本記事では、義務化の内容と、賃貸物件を持つ貸主様が特に気をつけたいケース、手続きの方法を解説します。 目次 住所等変更登記の義務化とは 貸主様が特に気をつけたいケース 手続きの方法：自分で申請するか、スマート変更登記か 過料が心配な方へ：手続きの流れと「正当な理由」 住所等変更登記の義務化のポイントまとめ 住所等変更登記の義務化とは まずは、何が義務になったのか、いつまでに何をすればよいのかを押さえておきましょう。ポイントは次の3つの数字です。 2年以内住所・氏名が変わった日から変更登記を申請 5万円以下正当な理由なく怠ったときの過料 2028.3.312026年4月より前の変更はこの日までに登記 変更から2年以内に登記、怠ると過料の対象に 不動産の登記名義人は、氏名や住所に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならず（不動産登記法76条の5）、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります（同法164条2項）。対象は、転勤などによる引っ越しや、結婚などによる氏名の変更です。法人の場合は、本店の移転や社名の変更が対象になります。 実は、2026年4月より前の引っ越しも対象 見落とされやすいのが、2026年4月1日より前に住所が変わり、まだ変更登記をしていないものも対象になる点です。この場合は、2028年3月31日までに変更登記をする必要があると、法務省が案内しています。例えば、10年前に引っ越したのに、登記簿の住所は以前の自宅のまま、という場合も対象です。 10年前の住所 今の住所 登記簿の住所は ここのまま… 2028年3月31日 までに登記が必要 相続登記からの流れ 2024年4月1日相続登記の義務化がスタート 2025年4月21日「検索用情報の申出」の受付開始 2026年4月1日住所等変更登記の義務化がスタート 2026年5月15日法人のスマート変更登記が開始 2026年12月中旬〜個人のスマート変更登記が開始 2028年3月31日2026年4月より前の変更分の登記期限 義務化の背景には、登記簿を見ても所有者や連絡先が分からない「所有者不明土地」の増加があります。2024年に始まった相続登記の義務化と同じ流れの制度で、相続登記については相続した実家・空き家をどうする？空き家対策特措法の強化と放置リスクで解説しています。 貸主様が特に気をつけたいケース 賃貸物件は自分が住んでいる家とは別の不動産のため、登記簿の住所が古いままでも気づきにくいものです。次のチェックリストで確認してみましょう。 あのアパートの登記、 住所はどうなってたかな？ ひとつでも当てはまったら要確認 物件を買った（相続した）後に、自宅を引っ越した 結婚などで氏名が変わった 資産管理会社などの法人名義で、本店の移転や社名の変更をした 近いうちに物件の売却を考えている 物件を買った後に引っ越した 引っ越しの際に住民票や運転免許証の住所は変えても、賃貸物件の登記までは思いが及ばないことが多いのではないでしょうか。複数の物件をお持ちの場合は、物件ごとに登記簿の住所を確認しておくと安心です。 法人名義なら「表記のずれ」にも注意 意外なのは、文字の表記の違いも対象になることです。法務省のQ&Aでは、法人の登記簿は「‐」（ハイフン）、不動産の登記簿は「ー」（長音記号）といった違いも、法人の登記簿の表記にそろえる変更登記の対象になると説明されています。一度、両方の登記簿を見比べてみるのもよいかもしれません。 売却を考えているなら、自分で申請を 後で説明するスマート変更登記は、法務省が決めたスケジュールで行われるため、時期を指定することはできません。売却などで急ぐ場合は、自分で変更登記を申請する必要があります。将来手放す可能性がある物件は、早めに確認しておきましょう。 手続きの方法：自分で申請するか、スマート変更登記か 手続きの方法は大きく2つあります。実は、無料の申出をしておけば、その後は法務局が変更登記をしてくれる仕組みも用意されています。 自分で申請 法務局 好きなときに・1物件1,000円 スマート変更登記 申出 法務局 申出は無料・あとは法務局が対応 自分で申請するスマート変更登記 やること法務局に登記申請書を提出事前に「検索用情報」（法人は会社法人等番号）を申し出ておく 費用登録免許税 1物件1,000円申出は無料 時期自分の好きなタイミング法務局のスケジュールで実施（個人は2026年12月中旬以降） 向いている方売却などで急いでいる方今後の引っ越しにも備えたい方 自分で変更登記を申請する 法務局に申請書を提出する方法で、登録免許税は土地1物件・建物1物件ならあわせて2,000円です。申請書に住民票コードを書けば、住民票の写しを省略できる場合もあります。不安な方は、法務局の手続案内（予約制）や司法書士に相談できます。 個人は「検索用情報の申出」でスマート変更登記 氏名・住所・生年月日・メールアドレスなどの「検索用情報」を申し出ておくと、法務局が住基ネットで変更を確認し、職権で変更登記をしてくれます（不動産登記法76条の6）。単独での申出は無料で、オンラインでも手続きできます。個人の場合は、法務局から届く意思確認の通知に「希望する」と回答する必要があります。なお、2026年4月1日以降に申出の登録が完了した方は、2027年度以降の対象になります。 法人は会社法人等番号の申出 法人の場合は、不動産の登記に会社法人等番号が登記されていれば、2026年5月15日から始まった法人のスマート変更登記の対象になります。個人と違い、事前の意思確認や完了の連絡はありません。 ひとこと 一度申し出ておけば、次の引っ越しや社名変更のときにも手間が省けます。時間のあるうちに済ませておく価値はあると思います。 過料が心配な方へ：手続きの流れと「正当な理由」 「気づかないうちに過料を科されるのでは」と心配される方もいらっしゃるかもしれません。法務省のQ&Aでは、過料までの流れが次のように示されています。 STEP 1催告書が届く登記官が義務違反を把握 ▶ STEP 2期限内に登記ここで対応すれば通知されない ▶ STEP 3裁判所へ通知期限内に登記・申出がない場合 ▶ STEP 4過料の裁判5万円以下の範囲で決定 いきなり過料が科されるのではなく、まず催告があります。催告を待たずに済ませておくに越したことはありませんが、少し安心できる仕組みです。 「正当な理由」と認められる例 法務省は、次のような場合を一般に「正当な理由」があると認める予定としています。 検索用情報の申出などをしているのに、職権による変更登記がまだ行われていない 行政区画の変更で住所が変わった 本人に重病などの事情がある DV被害などで避難を余儀なくされている 経済的に困窮していて、登記の費用を負担できない 1つ目のとおり、検索用情報の申出をしておくことは、過料の心配を減らすことにもつながります。 住所等変更登記の義務化のポイントまとめ 2026年4月1日から、不動産の所有者の氏名や住所の変更登記が義務になりました。変更から2年以内の申請が必要で、それより前の変更でまだ登記していないものは2028年3月31日が期限です。物件を買った後や相続した後に引っ越した方、法人名義で物件をお持ちの方は、まず登記簿の住所と名義の表記を確認しましょう。手続きは自分で申請するほか、無料の申出でスマート変更登記を利用することもできます。 センチュリー21住宅流通センターでは、相続や不動産の名義に関するご相談を、司法書士などの専門家と連携してお受けしています。「自分の物件の登記がどうなっているか分からない」という段階でも、お気軽にご相談ください。 不動産のご相談・お問い合わせはこちら（無料） 参考資料 e-Gov法令検索「不動産登記法」第76条の5・第76条の6・第164条 法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」 法務省「検索用情報の申出について」 法務省民事局「住所変更の登記申請手続のご案内」（令和6年4月版）