給湯器・エアコンが壊れたら家賃は減る？
設備の故障と賃料減額の考え方

「入居者さんから、エアコンが壊れたから修理が終わるまで家賃を下げてほしいと言われた。応じないといけないの？」――設備の故障は、賃貸経営で避けて通れないトラブルのひとつです。
特に給湯器やエアコンは、壊れるとその日から生活に困る設備です。修理や交換に日数がかかると、家賃の減額の話になることも珍しくありません。
本記事では、設備の故障で家賃が減るのはどんなときか、どのくらい減るのかを、民法と国土交通省の事例集をもとに整理し、貸主様ができる備えを解説します。

目次

1. 設備が壊れて使えないと、家賃は当然に減る
2. どのくらい減る？国土交通省の事例
3. 故障の連絡から解決までの流れ
4. 設備の故障に、今から備えておけること
5. まとめ

設備が壊れて使えないと、家賃は当然に減る

まずは、設備が壊れたときの貸主様の義務と、家賃の扱いの基本を押さえておきましょう。国土交通省が管理会社に行った調査からも、設備の故障が身近なトラブルであることがわかります。

※25.2%・12.4%は、国土交通省「改正民法施行に伴う民間賃貸住宅における対応事例集」（令和3年3月）の管理会社への調査結果です。

修理は貸主様の義務

貸主は、部屋を使うために必要な修繕をする義務を負います（民法606条）。契約書の設備欄に載っている給湯器やエアコンが、経年劣化などで壊れた場合は、貸主様の負担で修理・交換するのが原則です。
ただし、入居者の使い方が原因で壊れた場合は、この限りではありません。

実は「請求されたら減る」ではなく「当然に減る」

2020年4月に施行された改正民法で、部屋の一部が使えなくなり、それが入居者の責任でないときは、家賃は使えなくなった部分の割合に応じて「減額される」と定められました（民法611条1項）。以前は「減額を請求することができる」という書き方で、入居者からの請求が前提でした。
国土交通省の事例集では、建物の破損だけでなく、設備の機能的な不具合も対象になりうると整理されています。給湯器やエアコンの故障も、その典型です。
なお、雨漏りの場合の対応は雨漏りが起きたら貸主はどう対応する？の記事で紹介しています。

どのくらい減る？国土交通省の事例

では、実際にどのくらい減額されるのでしょうか。国土交通省の事例集には、給湯器やエアコンが故障したときの解決例が載っています。その一部を紹介します。

決まった計算式はなく、話し合いで決める

表を見ると、同じ給湯器の故障でも、減額の割合はまちまちです。国土交通省の賃貸住宅標準契約書（12条）の解説でも、減額の割合については判例などによる明確な基準がないため、貸主と借主が協議して、減額の程度や期間、方法を決めることが望ましいとされています。
使えなかった期間の長さだけでなく、季節や入居者の困り具合、手配が遅れた理由なども考慮されているのがわかります。

実は、減額よりも「代わりの手段」で解決することが多い

冒頭の数字のとおり、不具合のうち家賃の減額になったのは12.4%でした。事例集によると、減額にならなかったケースには、代わりの手段の提供などで解決したものが含まれています。
例えば、エアコンの修理が終わるまで扇風機や暖房器具を貸し出す、給湯器の交換までの銭湯代を負担する、といった方法です。入居者の生活の困りごとを先に減らせるため、話し合いがまとまりやすい面もあります。

故障の連絡から解決までの流れ

入居者は、修繕が必要なことを遅滞なく貸主に知らせなければなりません（民法615条）。管理会社に管理を任せている物件では、入居者からの連絡は管理会社に入るのが一般的です。その後の流れは次のとおりです。

まずは記録を残すことから

国土交通省の事例集では、入居者は不具合の発生日時や経緯を整理して写真などで記録し、貸主側は入居時の物件の状況がわかる資料を用意したうえで、入居者の責任によるものでないかを確認することが勧められています。
いつから使えなかったのかがはっきりしていれば、減額や代わりの手段を話し合うときにも、双方が納得しやすくなります。

交換の判断が早いほど、使えない期間は短くなる

事例集の多くは、修理ができず交換になったケースです。管理会社から貸主様に報告し、了承を得てから交換工事を依頼する、という流れが共通しています。
つまり、貸主様の判断に時間がかかるほど、入居者が使えない期間が延び、減額の幅も大きくなりやすいということです。特に夏や冬、年末年始やお盆の時期は、メーカーの休業や機器の在庫不足で、手配そのものに日数がかかることがあります。

放っておくと、入居者が自分で修理することも

入居者が修繕が必要だと知らせたのに、貸主が相当の期間内に修繕しない場合や、急を要する場合は、入居者が自分で修繕できます（民法607条の2）。その費用は、貸主に請求されることになります（民法608条）。
入居者が手配した業者や機種が、貸主様の希望と合わないこともあります。連絡を受けたら早めに動くことが、結果的に費用の面でも貸主様を守ることにつながります。

設備の故障に、今から備えておけること

設備の故障そのものは防ぎきれませんが、壊れたときに慌てないための準備はできます。冬に入り給湯器がよく使われるこの時期に、一度確認しておくと安心です。

そのエアコン、「設備」ですか？「残置物」ですか？

意外と見落としやすいのが、前の入居者が置いていったエアコンなどの扱いです。契約書の設備欄に載っていれば貸主様が修理する設備ですが、「残置物」として扱い、故障しても貸主は修理しないと契約書で定めている場合もあります。
どちらの扱いになっているかで、壊れたときの対応が変わります。お持ちの物件の契約書を一度見直しておくとよいでしょう。

交換の判断を、あらかじめ決めておく

管理会社に管理を任せている場合は、「この金額までの修理は事後報告でよい」「給湯器が修理できないときは同じ等級の機種に交換してよい」など、判断の範囲を事前に取り決めておくと、連絡の行き違いで日数が延びるのを防げます。
設備の交換費用の税務上の扱いは減価償却で賢く節税の記事を、日頃の点検については定期メンテナンスの重要性の記事もあわせてご覧ください。

まとめ

給湯器やエアコンなどの設備が壊れて使えなくなり、それが入居者の責任でない場合、家賃は使えない部分の割合に応じて当然に減額されます。ただし、減額の割合に決まった計算式はなく、貸主と借主が話し合って決めるのが基本です。国土交通省の事例集を見ると、減額のほか、銭湯代やホテル代など代わりの手段で解決した例も多くあります。
使えない期間を短くすることが、入居者の満足にも、貸主様の負担を抑えることにもつながります。設備の設置時期の把握や、管理会社との判断の取り決めなど、壊れる前の備えをしておきましょう。
設備の故障への対応や、修理・交換のご相談は、お気軽にお問い合わせください。