賃貸管理・建物メンテナンス

2026年8月31日
雨漏りが起きたら貸主はどう対応する？賃貸管理の実務ポイント
雨漏りが起きたら貸主はどう対応する？賃貸管理の実務ポイント「入居者から雨漏りの連絡が来たけれど、何から手をつければいいのか分からない」――賃貸経営をされている貸主様から、このようなご相談をいただくことがあります。雨漏りは放置すると建物の劣化や入居者との信頼関係の悪化につながるだけでなく、対応を誤ると貸主としての責任が問われる場合もあります。茅ヶ崎エリアのように海に近く、潮風や台風の影響を受けやすい地域では、雨漏りに関するご相談は決して珍しいものではありません。本記事では、賃貸管理の観点から、雨漏りが発生した際に貸主様が押さえておきたい初動対応、修繕義務に関する法的な考え方、原因調査から業者手配までの流れを詳しく解説します。目次入居者から雨漏りの連絡を受けたときの初動対応雨漏りに関する貸主の修繕義務と法的な考え方雨漏りの原因調査と修繕業者の手配入居者対応で貸主が気をつけたいポイント茅ヶ崎エリアの賃貸物件における雨漏りリスク雨漏り対応に不安がある貸主様へ入居者から雨漏りの連絡を受けたときの初動対応まず確認すべきポイントと聞き取りの具体例雨漏りの連絡を受けた際は、「発生場所（天井・壁・窓まわりなど）」「発生のタイミング（降雨中か、やんだ後か、常時か）」「発生頻度」「家財や電気設備への被害の有無」を具体的に聞き取ります。特に降雨との関連性は、外壁・屋根由来か、給排水管由来かを見極める手がかりになります。写真や動画で被害箇所を記録してもらうよう依頼しておくと、業者への説明や保険申請の際にも役立ちます。応急処置の依頼と二次被害の防止緊急性が高い場合は、バケツやビニールシートで水の広がりを防ぐ、濡れた家財を移動する、水が電気設備にかかっている場合は該当箇所のブレーカーを落とすなど、入居者側でできる応急対応を案内します。天井のシミが急速に広がる、漏電の疑いがあるといったケースでは、修繕業者だけでなく電気工事業者への連絡も検討し、被害の拡大や火災リスクを未然に防ぐことが重要です。緊急対応が必要なケースの判断基準「天井から水が滴り落ちている」「漏電の疑いがある」「複数戸にまたがる被害が出ている」といった場合は、通常の修繕依頼よりも優先度を上げて対応する必要があります。管理会社に委託している場合は24時間受付の緊急対応窓口を利用できることが多く、深夜・休日を含めて初動が遅れない体制が整っているかどうかは、日頃から確認しておきたいポイントです。雨漏りに関する貸主の修繕義務と法的な考え方民法606条の修繕義務と実務上の注意点民法606条1項では、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うと定められています。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要になった場合はこの限りではないとされています（出典：e-Gov法令検索「民法」第606条）。雨漏りの多くは経年劣化や施工不良など建物側の要因によるため、原則として貸主が修繕義務を負う対象になりますが、入居者による無理な釘打ちなど明らかな過失が原因と判明した場合は、費用負担の考え方が変わる点に注意が必要です。修繕を放置した場合の賃料減額リスク民法611条1項では、賃借物の一部が使用収益できなくなった場合、賃借人の責めに帰することができない事由によるものであれば、その割合に応じて賃料が当然に減額される旨が定められています（出典：e-Gov法令検索「民法」第611条）。入居者から修繕の必要性を通知されたにもかかわらず、相当な期間内に対応しない状態が続くと、減額交渉や賃料の支払い停止を招くおそれがあります。「相当な期間」に明確な日数の定めはありませんが、被害の程度に応じて速やかに調査・修繕の手配を進めた記録を残しておくことが、後のトラブル防止につながります。修繕対応の遅延が招くその他のリスク修繕義務の不履行が著しい場合、賃借人から契約解除や損害賠償を請求される可能性も考えられます。また、被害が家財に及んだ場合は、その損害についても貸主側の責任が問われるケースがあります。個別の事案ごとに判断が分かれるため、対応に迷う場合は弁護士など専門家への相談も選択肢に入れつつ、まずは誠実かつ速やかな初期対応を心がけることが基本です。雨漏りの原因調査と修繕業者の手配建物構造別に見る雨漏りの主な原因木造アパートでは屋根材のズレや破損、外壁のひび割れが主な原因となりやすく、鉄骨造・RC造のマンションでは屋上防水層の劣化や、サッシまわり・バルコニーの笠木のシーリング切れが原因になるケースが目立ちます。また、給排水管の結露や漏水を雨漏りと勘違いされることもあり、構造や設備の特徴を踏まえた見極めが必要です。原因調査の具体的な流れ調査は、まず目視での確認から始まり、原因箇所が特定できない場合は散水試験（疑わしい箇所に実際に水をかけて浸入経路を確認する方法）や、赤外線サーモグラフィーによる調査が行われることがあります。特に散水試験は原因特定の精度が高い一方、天候や建物の状態によっては複数回の調査が必要になることもあるため、調査費用や日数について事前に業者から説明を受けておくと安心です。修繕業者選定と火災保険活用のポイント業者選定では、雨漏り修繕の実績、調査方法の説明の丁寧さ、修繕後の保証期間の有無を比較することが重要です。可能であれば複数社から見積もりを取り、原因箇所と工事範囲が明確に記載されているかを確認しましょう。台風や強風など突発的な自然災害が原因と考えられる場合は、加入中の火災保険（風災補償）が適用できることがありますが、経年劣化と判断された場合は対象外となるのが一般的です。保険申請の可否は被害状況によって異なるため、修繕前に被害箇所の写真を残し、保険会社や代理店に確認することをおすすめします。入居者対応で貸主が気をつけたいポイント連絡・報告のタイミングと伝え方連絡を受けたら、まず一次回答としていつまでに現地確認や業者手配を行うかの目安を早めに伝えることが大切です。原因調査に時間がかかる場合でも、「現在調査中で、〇日頃に結果が判明する見込みです」といった進捗共有をこまめに行うことで、入居者の不安や不信感を和らげることができます。連絡が途絶えることが、クレームや信頼低下につながる最大の要因です。記録として残しておくべき内容入居者からの連絡日時と内容、初動対応の内容、業者への依頼日、調査結果、修繕内容と完了日、その間のやり取りは一連の記録として残しておきます。写真や見積書、業者からの報告書も含めて保管しておくことで、後々の賃料減額請求や原状回復をめぐるトラブルの際に、対応の適切さを客観的に示す材料になります。入居者との認識のズレを防ぐ工夫「修繕したはずなのに再発した」「対応が遅いと感じた」といった認識のズレは、口頭でのやり取りのみに頼っているとトラブルに発展しやすくなります。修繕内容や今後の対応方針は、可能な範囲で書面やメールなど記録に残る形で伝えることを心がけましょう。契約更新のタイミングで、修繕に関する連絡方法や役割分担を契約書・重要事項説明の中で再確認しておくことも有効です。茅ヶ崎エリアの賃貸物件における雨漏りリスク潮風・台風の影響を受けやすい地域特性茅ヶ崎市を含む湘南エリアは海に近く、潮風に含まれる塩分が金属部分の腐食を早めやすい環境にあります。また、台風の通過や接近が多い時期には、強風による屋根材の破損や飛来物による外壁・防水層の損傷が発生しやすくなります。こうした地域特性を踏まえると、内陸のエリアに比べて屋根・外壁・防水層の劣化スピードが早まりやすい傾向があると考えられます。築年数・部位別に見るリスクの違い屋上防水やシーリング材は、使用する工法や材料によって耐用年数が異なりますが、経年とともに徐々に性能が低下していく点は共通しています。築年数が経過した物件では、屋根・外壁だけでなく、ベランダの笠木や排水ドレンまわりなど見落とされやすい箇所からの浸水にも注意が必要です。修繕業者や施工時の資料が残っていれば、防水工事の実施時期を確認し、次回の点検・改修時期の目安を把握しておくとよいでしょう。早期発見のための定期点検のすすめ雨漏りは、天井のシミや壁紙の浮き、外壁のひび割れといった小さな兆候の段階で発見できれば、被害や修繕費用を最小限に抑えられます。台風シーズン前後や大型連休の前など、季節の変わり目に合わせて屋根・外壁・ベランダまわりを点検する機会を設けておくと、突発的なトラブルを減らすことにつながります。入居者からの申告に頼るだけでなく、貸主・管理会社側からの定期的な巡回点検も有効な予防策です。雨漏り対応のポイントまとめ雨漏りは、初動対応の速さと正確さが被害の広がりや入居者との関係に大きく影響します。連絡を受けた際は発生場所・タイミング・被害状況を具体的に確認し、必要に応じて応急処置を案内したうえで、速やかに業者へつなぐことが基本です。法的には、民法606条により貸主に修繕義務がある一方、対応を放置すると民法611条に基づく賃料減額請求などのリスクが生じる点も押さえておく必要があります。原因調査では建物構造や劣化状況を踏まえた見極めが重要になり、入居者への報告や記録の管理も、後々のトラブルを防ぐうえで欠かせません。茅ヶ崎エリアは潮風や台風の影響を受けやすい地域特性があるため、日頃からの定期点検を通じて雨漏りの兆候を早期に発見しておくことが、建物と入居者双方を守ることにつながります。無料相談・問い合わせはこちらをクリック
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2026年7月2日
相続したアパート、管理会社を変えるべき5つのサイン｜引き継いだ今が見直しの最大のチャンス
相続したアパート、管理会社を変えるべき5つのサイン引き継いだ今が見直しの最大のチャンス「親のアパートを引き継いだが、管理会社はそのままでいいのだろうか」「空室が続いているのに改善策を提案してくれない」こうした悩みを抱える相続オーナーは少なくありません。相続で賃貸物件を引き継いだ場合、管理会社もそのまま引き継いでいるケースがほとんどですが、一度も見直さないまま経営を続けていると、空室の長期化・収益悪化・トラブル放置などのリスクを招くことがあります。本記事では、管理会社を変えるべき具体的なサインと、相続後が最大の見直しチャンスである理由を解説します。目次なぜ相続後に管理会社の見直しが必要なのか管理会社を変えるべき5つのサイン相続後が管理会社変更の"最大のチャンス"である理由管理会社を変更する際の注意点｜タイミングと手順新しい管理会社を選ぶ際に確認すべき3つのポイントまとめ｜相続したアパートの管理会社は必ず一度見直しをなぜ相続後に管理会社の見直しが必要なのか相続後の賃貸経営で起こりがちな問題とは親や親族からアパート・賃貸マンションを相続した場合、物件とともに管理会社との契約もそのまま引き継いでいるケースがほとんどです。相続の手続きだけでも大変な中、「管理会社はとりあえずそのままでいいか」と考える方は少なくありません。しかし、被相続人（故人）が長年付き合ってきた管理会社は、相続人にとっては「なぜ選んだのか」「本当に良い会社なのか」が分からない存在です。引き継いだ時点では管理内容を精査する機会もなく、そのまま漫然と契約が続いてしまいがちです。その結果、空室が続いても改善策が提示されない、手数料が相場より割高、報告が不透明といった問題が表面化することがあります。相続後だからこそ、一度立ち止まって管理会社を見直す視点が重要です。注意！相続後に何年も管理会社を見直さないままでいると、空室の長期化や収益悪化、入居者トラブルの放置など、取り返しのつかないリスクを招くことがあります。「特に問題はないから」という状況でも、賃貸市場の変化により管理の質が低下している可能性があります。 ※相続については以下の記事でも詳しく解説しています。相続した実家・空き家をどうする？空き家対策特措法の強化と放置リスク管理会社を変えるべき5つのサインサイン①｜空室が3ヶ月以上続いている賃貸経営において、空室は収益に直結する最大の問題です。条件が合っていれば1〜2ヶ月以内に入居者が決まることが多く、3ヶ月以上の空室が続く場合は、管理会社の募集活動に問題がある可能性があります。ポータルサイトへの掲載状況・物件写真のクオリティ・賃料設定の見直し提案など、管理会社が積極的に動いているかどうかをチェックしましょう。相続後に引き継いだ物件で空室が続いているなら、管理会社を変更することで状況が改善するケースは少なくありません。サイン②｜管理会社からの連絡・報告が少ない適切な管理会社であれば、定期的な入居状況の報告、修繕が必要な箇所の連絡、市場動向に基づく賃料の見直し提案などを行います。しかし、問題が起きるまで何も連絡がこない、報告書が形式的で内容が薄いという状況であれば、管理が行き届いていないサインです。特に相続で引き継いだ場合、前オーナーとの信頼関係で成り立っていた管理体制が、新しいオーナーには引き継がれていないケースもあります。管理会社とのコミュニケーションの質は、賃貸経営の安定に直結します。サイン③｜管理手数料が相場より高い賃貸管理の手数料相場は、一般的に賃料の3〜8%程度です。相続で引き継いだ管理会社の手数料がこれを大きく上回っている場合、見直しの余地があります。また、手数料の内訳が不明瞭なケースも注意が必要です。管理内容一般的な相場確認すべきポイント管理手数料賃料の3〜8%含まれるサービスの範囲入居者募集（広告費）賃料の0.5〜1ヶ月分掲載先・写真撮影の有無修繕・清掃対応実費 or 管理費込み別途請求の有無退去立会い・原状回復実費 or 管理費込み見積もり透明性サイン④｜クレーム・滞納対応が遅い入居者からの設備故障や騒音などのクレームに対して、管理会社の初動が遅い場合、入居者の退去につながることがあります。また、家賃滞納への対応が後手に回ると、滞納額が膨らんで回収困難になるケースもあります。相続後に管理内容を精査すると、トラブル対応の記録が不十分だったり、滞納が長期化していたりすることが発覚する場合もあります。入居者対応の質は、物件の収益性と資産価値に直接影響します。サイン⑤｜相続後に一度も管理会社を見直していない「特に問題はないから」という理由だけで管理会社をそのままにしておくことは、リスクを見えにくくしているだけかもしれません。賃貸市場は常に変化しており、以前は適切だった管理内容が、今の市場環境では不十分になっている可能性があります。相続後に一度も見直しを行っていないという事実そのものが、見直しの最大の理由といえます。現在の管理会社の対応を客観的に評価するためにも、他社の話を聞いてみることは非常に有効です。チェックリスト｜あなたの物件は大丈夫？以下に1つでも当てはまる場合は、管理会社の見直しを検討しましょう。✔ 空室が3ヶ月以上続いている✔ 管理会社からの報告が月1回未満、または形式的✔ 管理手数料が賃料の8%を超えている✔ 入居者クレームや滞納への対応が遅いと感じる✔ 相続後に一度も管理会社を見直していない相続後が管理会社変更の"最大のチャンス"である理由人間関係のしがらみなく切り替えられる唯一のタイミング賃貸物件のオーナーが自ら管理会社を変えようとする場合、「長年お世話になっているから断りにくい」「担当者と個人的に親しいから言いづらい」といった心理的な障壁が生まれがちです。しかし、相続で引き継いだ場合は、前オーナー（故人）との関係を引き継ぐ必要はありません。「相続を機に体制を整えたい」という理由は、管理会社を変更する正当かつ自然な理由として受け入れられやすいものです。付き合いが深くなるほど変更しづらくなることを考えると、しがらみなく冷静に判断できる相続直後のタイミングは、まさに見直しの絶好機といえます。ポイント：相続のタイミングは、人間関係のしがらみなく管理会社を冷静に評価できる、数少ない機会です。この機会を逃すと、年月が経つほど変更に踏み出しにくくなります。管理会社を変更する際の注意点｜タイミングと手順変更に適した時期と避けるべき繁忙期管理会社の変更は、時期の選択も重要です。1月〜3月、9月〜10月は賃貸仲介の繁忙期にあたり、どの管理会社も多忙なため、引き継ぎが十分に行われないリスクがあります。変更を検討する場合は、比較的落ち着いた4月〜8月、または11月〜12月が適しています。また、入居者への通知や解約予告期間（通常3〜6ヶ月前）も考慮した上で、スケジュールを立てることが重要です。急いで変更しようとすると、入居者対応に空白期間が生まれるリスクもあるため、余裕をもって準備を進めましょう。管理会社変更の基本的な流れ管理会社を変更する際は、以下のステップに沿って進めることでトラブルを防ぐことができます。特に、現在の契約書の解約条件を最初に確認することが重要です。解約予告期間を無視して変更しようとすると、違約金が発生する場合があります。管理会社変更の手順（6ステップ） Step1：現在の管理委託契約書を確認する（解約予告期間・違約金の有無） Step2：複数の管理会社へ相談・見積もりを依頼する Step3：新しい管理会社を選定する Step4：現管理会社へ解約通知を行う Step5：入居者へ管理会社変更の通知を送付する Step6：引き継ぎ完了・新管理会社での管理を開始する新しい管理会社を選ぶ際に確認すべき3つのポイント空室対策・入居者対応・報告の透明性が判断基準管理会社を変更する際、新しい管理会社を選ぶ基準として以下の3点を必ず確認しましょう。サービス内容や対応の質を事前に把握することで、変更後のミスマッチを防ぐことができます。確認ポイント具体的に確認すること①空室対策の取り組み内容掲載ポータルサイト・物件写真の質・賃料設定の根拠を数字で説明できるか②入居者・トラブル対応体制24時間対応窓口の有無・滞納発生時の対処フローが明確か③報告の頻度と透明性月次収支報告書の内容・担当者との連絡のしやすさ・報告の具体性これら3点を複数社で比較することで、自社の物件に最適な管理会社を見つけやすくなります。また、実際に担当者と話してみることで、対応の丁寧さや知識の深さを肌で感じることができます。「話を聞きに行くだけ」という姿勢で気軽に相談してみることをおすすめします。まとめ｜相続したアパートの管理会社は必ず一度見直しを 5つのサインと相続後の行動指針相続で賃貸物件を引き継いだ後、管理会社をそのままにしておくことは、知らないうちに収益機会を失っている可能性があります。今回紹介した5つのサイン（空室の長期化・報告の不透明さ・手数料の割高感・トラブル対応の遅さ・一度も見直していない）に1つでも心当たりがあれば、早めに行動することが賃貸経営の安定につながります。相続後のタイミングは、しがらみなく管理会社を冷静に評価できる最大のチャンスです。まずは現在の管理委託契約書を確認し、複数の管理会社に話を聞いてみることから始めてみましょう。相続後の管理会社見直し、この3点から始めましょう✔ 現在の管理委託契約書の解約条件を確認する✔ 複数の管理会社に無料相談・見積もりを依頼する✔ 繁忙期（1〜3月・9〜10月）を避けて変更スケジュールを立てるセンチュリー21 住宅流通センターでは、相続で賃貸物件を引き継いだオーナー様からの管理に関するご相談を承っております。現在の管理会社との契約内容の確認から、管理変更のご提案、引き継ぎ後の運営サポートまでワンストップで対応いたします。「話だけ聞きたい」というご相談も歓迎しております。無料相談・問い合わせはこちらをクリック
賃貸管理・建物メンテナンス
2026年6月25日
共用部の清掃を怠ると空室が増える？入居率に直結する「見えない管理コスト」をプロが解説
共用部の清掃を怠ると空室が増える？入居率に直結する「見えない管理コスト」をプロが解説「空室がなかなか埋まらない」「内見には来るのに、なぜか契約に至らない」——そんな悩みを抱えるオーナー様は少なくありません。実は、その原因のひとつが共用部の清掃不足である可能性があります。廊下・エントランス・ゴミ置き場といった共用部の状態は、内見者の第一印象を左右するだけでなく、既存入居者の退去リスクや建物の資産価値にも深く関わっています。本記事では、清掃管理が入居率・退去率・修繕コストにどう影響するかを、不動産管理のプロの視点から詳しく解説します。目次共用部の清掃不足が空室増加につながる3つの理由内見者が「ここには住みたくない」と感じる共用部のサインとは退去を引き起こす「清掃・管理への不満」の実態清掃コストを削ると、かえって損をする？費用対効果を比較自主清掃の限界と、管理会社に任せるメリット入居率を守るために、今すぐ見直すべき管理の基本共用部の清掃不足が空室増加につながる3つの理由「共用部」とは何か——オーナーが管理すべき場所を整理する共用部とは、エントランス・廊下・階段・エレベーター・駐車場・ゴミ置き場など、入居者全員が日常的に利用するスペースのことです。専有部（各居室）と異なり、入居者全員の目に触れるため、物件全体の印象を大きく左右します。賃貸物件の空室対策として、家賃の値下げや室内リフォームが話題に上がることは多いですが、意外と見落とされがちなのが共用部の清掃状態です。いくら室内を魅力的にしても、共用部が汚れていれば内見者の心は離れてしまいます。空室が続くのに原因がわからない場合、まず共用部の状態を確認することが先決です。空室増加につながる3つのメカニズム共用部の清掃不足が空室を生む理由は、大きく3つのメカニズムに整理できます。①内見時の第一印象が悪化して成約率が下がる②既存入居者の生活満足度が低下して退去が増える③建材の劣化が加速して修繕コストと空室期間が長期化するという流れです。これらは互いに連鎖しており、清掃を放置すればするほど悪循環が加速します。「多少汚れていても住んでくれる人が来れば良い」という考え方では、長期的な賃貸経営の安定は望めません。清掃への投資を「コスト」ではなく「入居率を守るための経営判断」として捉え直すことが重要です。内見者が「ここには住みたくない」と感じる共用部のサインとは第一印象は数秒で決まる——内見者の心理を知る入居を検討している方が物件を訪れた際、最初に目にするのは室内ではなく、エントランスや廊下などの共用部です。心理学的にも、第一印象は出会ってからわずか数秒で形成されると言われており、その印象を覆すことは容易ではありません。共用部が汚れていると「この建物はきちんと管理されていないのでは？」という不安感が生まれ、その後の室内案内でどれだけ魅力を伝えても、マイナスイメージを払拭するのは難しくなります。内見者が特に気にする共用部のポイントは①エントランス・ポストの状態②廊下・階段の清潔感③ゴミ置き場の管理状況の3点です。これらが整っている物件は「ちゃんと管理されている安心な建物」という信頼感を無言で伝えます。内見者が「問題あり」と感じる共用部のチェックリスト以下の項目に心当たりがある場合、内見成約率が低下している可能性があります。ぜひ実際に物件を訪れて確認してみてください。内見者が不安を感じる共用部の状態（チェックリスト）エントランスの床・壁に汚れや落書きがある集合ポストに広告チラシや郵便物が溢れている廊下や階段の隅に蜘蛛の巣・ほこりが溜まっている照明が切れたまま放置されており、薄暗い箇所があるゴミ置き場が乱雑で、異臭がする廊下や駐輪場に私物・粗大ゴミが放置されている排水溝や側溝に汚れが詰まり、水はけが悪いポイント：内見者は「共用部の状態＝入居後の生活環境」と捉えます。汚れた共用部は、そこに住む入居者のマナーや建物の管理レベルへの不信感に直結します。3項目以上該当する場合は、早急な対応が必要です。退去を引き起こす「清掃・管理への不満」の実態退去理由の上位に挙がる「建物・管理への不満」空室の増加は、新規入居者が決まらないことだけが原因ではありません。既存入居者の退去が続くことも、空室率の上昇に直結します。入居者が退去を決意する理由として「家賃」や「転勤・ライフスタイルの変化」が挙げられることが多いですが、実際には「建物や共用部への不満」が退去動機の上位に入ることが多いとされています。毎日通る廊下が汚れている、ゴミ置き場の管理が乱れて悪臭や害虫が発生する、オーナーや管理会社に苦情を伝えても改善されない——こうした不満が蓄積すると、入居者は「ここにいつまでも住み続けたくない」という気持ちになり、次の更新タイミングで退去を選びます。退去1件が生むトータルコストは想像以上に大きい退去が発生した際にオーナーが負担するコストは、原状回復費用だけではありません。退去から次の入居者が決まるまでの空室期間中の家賃損失、不動産会社への募集広告費、クリーニング費用などが重なり、1件の退去で数十万円規模のコストが生じることも珍しくありません。退去に伴うコストの種類概算費用備考原状回復・クリーニング費用3〜15万円程度居室の状態・広さによる募集広告費（仲介手数料相当）家賃0.5〜1ヶ月分AD（広告料）が別途必要な場合も空室期間中の家賃損失家賃×空室月数平均2〜3ヶ月分の損失が発生退去原因が清掃不満の場合の改修費状況による放置期間が長いほど高額になる傾向月額家賃6万円の部屋が清掃への不満を原因に退去し、2ヶ月空室になった場合、家賃損失だけで12万円。そこに原状回復費や広告費が加わると、20万円を超えるコストになります。定期的な清掃委託費が月数千円〜数万円であることを考えれば、清掃への投資がいかに合理的かがわかります。清掃コストを削ると、かえって損をする？費用対効果を比較「清掃費を節約する」という判断が招くリスク管理コストの削減を考えるとき、「共用部の清掃を減らせばいいのでは」と考えるオーナー様もいらっしゃいます。しかし、清掃頻度を落とすことで生じるリスクは、削減できる費用をはるかに上回る可能性があります。清掃を怠ることで招く損失は、単なる「汚れ」の問題にとどまらず、空室増加・退去促進・修繕費の増大という形で、長期にわたってオーナーの収益を蝕みます。清掃の怠慢が建物の寿命を縮める建物の老朽化は、時間の経過とともに避けられないものです。しかし、清掃を定期的に行うことで劣化の進行を大幅に遅らせることができます。たとえば、階段や手すりに付着した汚れや水分を放置すれば錆が進行し、塗装や部品交換が必要になります。エントランスタイルの目地に汚れが入り込めばカビが繁殖し、のちに高圧洗浄や全面張り替えが必要になることも。定期的な清掃は、こうした大規模修繕を未然に防ぐための「予防投資」でもあります。清掃を継続した場合と怠った場合の比較イメージ清掃継続の場合：建物の印象が維持され内見成約率が安定→退去率が低く空室期間が短い→大規模修繕の頻度が下がりトータルコストが抑制される清掃を怠った場合：第一印象の悪化で内見成約率が低下→入居者の満足度低下で退去が増える→汚れ・劣化が蓄積し修繕費が膨らむ→空室長期化で家賃収入が減少自主清掃の限界と、管理会社に任せるメリット自主清掃が「形骸化」しやすい理由清掃の重要性を理解したうえで、「費用を抑えるために自分でやる」と決断されるオーナー様もいらっしゃいます。物件が近所にあれば可能かもしれませんが、実際には継続的な自主清掃にはさまざまな障壁があります。忙しい日々の中で清掃が後回しになり、気づいたときには相当汚れが蓄積していた、というケースは非常によく見られます。また、オーナー自身が長く管理していると「見慣れてしまう」ことで、汚れや劣化に気づきにくくなるという問題もあります。内見者や新規入居者は「初めて見る目」で物件を評価するため、慣れ目になったオーナーの感覚とのギャップが生じやすいのです。管理会社への委託で「清掃以外」も変わる管理会社に清掃を含む賃貸管理を委託する最大のメリットは、清掃そのものだけでなく、建物全体の異常を早期発見できる体制が整う点にあります。定期巡回の際に専任スタッフが建物を隅々まで確認するため、電球切れ・設備の不具合・不法投棄・入居者間トラブルの兆候なども同時に把握できます。さらに、入居者からの苦情やクレームも管理会社が一次対応するため、オーナー様が深夜や休日に呼び出されるリスクがなくなります。清掃委託は「掃除を外注する」ことではなく、「建物と入居者を守るための管理体制を整える」ことだと理解することが重要です。比較項目自主清掃管理会社への委託清掃の頻度・安定性不定期になりがち定期スケジュールで確実に実施清掃の質個人差・体力的限界あり専門技術・資機材で高品質建物異常の発見見落としリスクが高い巡回時に不具合も同時確認入居者対応クレームが直接オーナーへ管理会社が一次対応オーナーの負担時間・労力ともに大きい本業・生活への影響なし報告・記録なし定期レポートで状況を把握できる入居率を守るために、今すぐ見直すべき管理の基本清掃は「起きてから対処する」ではなく「継続的に維持する」もの共用部の清掃管理は、汚れてから慌てて対処するものではなく、日常的に継続することで効果を発揮するものです。定期的な清掃を習慣化することで、建物の印象は常に良好に保たれ、内見者・既存入居者の双方に「きちんと管理されている物件」という信頼を与え続けることができます。具体的に今すぐ見直すべき管理の基本は3点です。①清掃のスケジュールを定期化する（週1〜月1回など物件規模に応じて設定）②清掃状況を記録・確認する仕組みを作る③清掃と同時に設備の異常確認も行うという流れが効果的です。これらを個人で継続するのが難しい場合は、管理会社への委託が最も現実的かつ効果的な解決策です。「今の管理体制で本当に大丈夫か」と感じたら、まずご相談を「空室が続いているが原因がわからない」「今の管理に手が回らなくなってきた」「自主管理の限界を感じている」——こうしたお悩みをお持ちのオーナー様は、ぜひ一度、専門の賃貸管理会社へのご相談をご検討ください。共用部の清掃状態の改善は、大きな費用をかけずに今すぐ取り組める空室対策のひとつです。長期的な賃貸経営の安定のためにも、管理体制の見直しを早めに行うことが重要です。まとめ：清掃管理が入居率に与える影響共用部の清掃不足は、①内見成約率の低下、②既存入居者の退去促進、③建物劣化による修繕コスト増大という3つの経路で空室率を押し上げます。清掃コストを「削れる支出」と考えるのではなく、「入居率と資産価値を守るための必要投資」と捉え直すことが、賃貸経営の長期的な安定につながります。センチュリー21 住宅流通センターでは、共用部清掃を含む賃貸管理を総合的にサポートしています。「管理内容を詳しく聞きたい」「今の物件の状態を見てほしい」など、どんなご相談でもお気軽にどうぞ。無料相談を承っております。無料相談・問い合わせはこちらをクリック
賃貸管理・建物メンテナンス
2024年4月29日
定期メンテンナンスの重要性
建物の維持保全に欠かせない定期的なメンテナンスですが、実施をするにはまとまったお金が必要となり、つい後回しにしがちです。収益物件の場合は利回り・キャッシュフローにも影響してくるため、不具合が起きるまで何もしない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？日々のメンテナンスを怠ってしまうことにより、劣化が進み、重大な事故や雨漏りなどの大規模な不具合につながることもあります。軽微なものであれば不具合が生じてからの対応でも良いのですが、建物主幹部分に不具合が生じるとメンテナンス費用よりも多額の費用が掛かってしまったり、重大な事故につながってしまう懸念があります。また、建物の外観をリフレッシュすることにより、空室の入居者が決まりやすくなったり、入居者の満足度向上にもつながります。ぜひオーナーさんはご自身の所有物に劣化や危険な状況が無いか、以下のポイントに注意してチェックしてみてください。・外壁　塗装の劣化状況があるかどうか（白化現象）　サイディングにひび割れやふくらみが無いか　外壁のつなぎ目にひび割れや痩せが発生していないか・鉄部　塗装が割れて下地が見えたり、錆が発生していないか　階段踏み場にぐらつきや揺れがないか　鉄骨部分に錆が進行し穴が開いていないか（孔食）・基礎　大きなひび割れが発生していないか　コンクリート部分の割れや欠けがないか・屋根　屋根材の塗装面が劣化していないか（まだら模様や波模様になっていないか）　屋根材に割れがないか　棟板金が浮いていたり、錆が発生していないか　雨樋や排水溝が泥やごみで埋まっていないかこれらの劣化が見受けられる場合、専門家に一度見てもらうことをお勧めします。大きな損害が出る前に対処していきたいものですね。当社では屋根撮影機材等を用いて建物全体の調査書を作成しています。気になる方はぜひお問い合わせください。
賃貸管理・建物メンテナンス
2024年1月21日
大規模災害への備え
令和6年1月1日に発生した能登半島地震関連の事故によって犠牲になられたすべての方々にお悔やみを申し上げます。一日も早く日常を取り戻し復興することを切に願っております。また、被災された方々に心よりお見舞い申し上げます。さて、近年の気象変化からの大雨による洪水・土砂崩れ、大型台風の到来、震災などいつどこで誰が被災するかはわかりません。もしご所有されている建物が被災した場合、天災地変等の自然災害により建物が滅失毀損した場合には賃貸借契約は自動的に終了となるのが一般的です。しかし、修繕すれば住める損壊であれば、賃貸借契約は終了しないため、オーナーは建物の修繕を行う必要がございます。災害の規模にもよりますが、大規模災害の場合には多額の修繕費がかかることが想定されます。また、入居者の生活も被災状況によりままならなくなる場合もあります。実際に生活をしていくのは入居者であっても被災した影響は双方に及ぶため、オーナーも災害の備えをしておく必要があります。オーナーとしてどのような備えをするべきでしょうか？保険の見直し　現在ご加入している保険はきちんと災害がカバーされるものになっていますでしょうか？　保険内容により、火事だけでなく、落雷や台風・水害等の様々な災害をカバーできます。　また、地震に関しては通常の火災保険では保険金はおりませんので、地震保険も検討が必要です。　損壊状況により、保険金額が異なってきますが、修繕費用を少しでもカバーできます。公的制度の確認　大規模な災害が発生した場合には、国や地方自治体等による公的支援制度が利用できる場合があります。　全国で統一的な制度だけでなく、地方自治体が独自に行っている支援制度が用意されている場合もあります。　こういった制度を把握していれば、万一被災した際にオーナー自身だけでなく、入居者にも情報提供が可能です。　建物の点検　築年数が経過すると建物は古くなり、建物自体や付帯設備も老朽化して欠陥が発生します。　老朽化による欠陥を放置し、その欠陥が原因と考えられる損害についてはオーナーが賠償責任を負う可能性があります。　修繕には費用がかかりますので、頭を悩ませることにはなりますが、修繕箇所の確認をし欠陥がないように運営していく必要があります。大規模な災害は予測不能なので、常日頃から備えていきたいものです。　
賃貸管理・建物メンテナンス
2022年3月19日
ごみ出しの問題
賃貸住宅でゴミの出し方についての悩みはつきません。先日、ごみの出し方が酷いマンションがあり、ゴミの分別を行いました。よくあるのが、ペットボトルやビン・カンを燃えるゴミと一緒に混ぜて出すケースです。ゴミの分別ができてい無い場合は回収されませんが、そういた場合でも原則、私どもですぐには回収は行いません。そのかわり、現地でゴミ袋を開けて分別を行います。ゴミ袋をあけて内容物を出すのは不衛生でとても嫌な作業です。ゴミ袋の中には名前の判るものもあり、入居者がわかったら、すぐに入居者に連絡をしてゴミを撤収してもらいます。中には恥ずかしいものも入っていたり、学校の通信簿が捨ててあることも。連絡をすると自分は捨てていないなどと弁明しますが、内容物を説明するとさすがに取りに来ます。内容物の写真と注意喚起の手紙人は一番嫌なのは自分のゴミが誰かに見られていることです。入居者がわからない場合でも、ゴミを丁寧に分別して回収場所に置いておくと、捨てた人は自分のゴミが見られたことが判ります。あまりにもひどい場合は、回収されないゴミの内容物の写真を撮り、全戸に配布し、出し方の注意喚起をします。ルールを守らずゴミを捨てる人は、誰かが回収してくれるだろうという甘えがあります。家庭でも誰かに何でもやってもらえる、うらやましい生活習慣の中で育ってきたのかもしれませんね。中には回収場所をゴミ捨て場と勘違いして、何でも捨てる方も。茅ヶ崎市では4月からゴミの有料化がはじまります。回収されないゴミも多くなりそうです。しばらくゴミとの格闘がつづきそうです。
賃貸管理・建物メンテナンス