空室対策・入居率アップ

2026年5月18日
ペット可物件への転換で入居率アップ！メリット・リスク・注意点を徹底解説
ペット可物件への転換で入居率アップ！メリット・リスク・注意点を徹底解説はじめに近年、犬や猫などのペットを飼育する人口が増加し、「ペットと一緒に住める物件を探している」という入居希望者のニーズが高まっています。一方で、賃貸市場における「ペット可物件」の供給はまだまだ少なく、需要に対して明らかに不足しているのが現状です。この需給ギャップに注目し、ペット不可からペット可へ転換するオーナー様も増えてきています。しかし、ペット可への転換は「入居しやすくなる」だけでなく、様々なリスクや注意点も伴います。今回は、転換を検討するオーナー様に向けて、メリット・デメリット・実務上のポイントをまとめました。ペット可物件に転換するメリット空室リスクの低減ペット可物件はそもそもの数が少ないため、入居希望者を集めやすい傾向があります。「ペットを飼いたいが物件がなくて困っている」という層にとって、選択肢は非常に限られており、良い物件であれば競争力が高まります。長期入居につながりやすいペットと暮らす入居者は、引越しのたびにペット可物件を探す苦労を知っているため、気に入った物件に長く住み続ける傾向があります。入居者の定着は、空室コストや原状回復コストの削減にもつながります。家賃・敷金の上乗せが可能ペット可にする際、家賃をやや高めに設定したり、通常よりも敷金を多く預かる（例：敷金2〜3ヶ月分）ことが慣習的に認められています。将来的な原状回復費用の備えとして機能します。ペット可物件に転換するリスク・デメリット原状回復コストが増大する可能性ペットによるキズ・汚れ・臭いは、通常の使用による損耗を超えることが多く、原状回復費用が高額になるケースがあります。フローリング・クロス・建具の交換が必要になる場合もあります。建物・設備への影響爪によるフローリングのキズや、尿による床材・壁材の腐食は、建物の資産価値を損なう可能性があります。特に木造物件は影響を受けやすいため注意が必要です。近隣トラブルのリスク鳴き声・臭い・アレルギーなど、他の入居者との間でトラブルになるケースがあります。ペット可にする際は、飼育ルールの明確化と入居者全体への周知が欠かせません。一度ペット可にすると元に戻しにくいペット可物件には独特の臭いや汚れが残りやすく、ペット不可に戻してもその痕跡が残ることがあります。転換は慎重に検討する必要があります。転換にあたって整備すべき実務ポイントポイント1: 飼育細則（ペット規約）を必ず作成する飼育できるペットの種類・サイズ・頭数、共用部でのルール（リードの義務など）、退去時の原状回復の特約事項などを明確に定めた「ペット飼育細則」を作成し、契約書と一緒に締結しましょう。口頭での約束はトラブルのもとになります。ポイント2: 敷金・原状回復特約の設定退去時の原状回復については、「ペットによるキズ・臭い・汚れは借主負担とする」旨を契約書に明記します。国土交通省のガイドラインでは通常損耗は貸主負担とされていますが、ペットによる損傷は特約として借主負担とすることが認められています。ポイント3: 入居前・退去時の写真記録の徹底入居時と退去時の室内状況を写真・動画で記録しておくことで、原状回復トラブルを防ぎやすくなります。入居時チェックリストをオーナー・入居者双方で確認・署名する運用がお勧めです。ポイント4: 対応できるペットの範囲を決める「小型犬・猫のみ可」「1頭まで」など、対応範囲を明確に設定することが重要です。大型犬や多頭飼いは損耗リスクも高まるため、物件の構造に合わせた判断が必要です。まとめペット可物件への転換は、適切な準備を整えれば、空室対策・長期入居促進の有効な手段になります。重要なのは「なんとなくペット可にする」のではなく、飼育ルールの整備・敷金設定・記録管理といった実務をしっかり行うことです。ペット可転換を検討されているオーナー様へのアドバイスや、管理面でのサポートも承っております。ぜひお気軽にご相談ください。無料相談・問い合わせはこちらをクリック
空室対策・入居率アップ
2025年11月6日
高齢者向け賃貸住宅リフォームで空室対策
高齢者向け賃貸住宅リフォームで空室対策高齢化対応リフォームが今、賃貸オーナーに求められる理由少子高齢化が進む中、賃貸市場でもシニア世帯を意識した住まいづくりが重要になってきました。ちょっとした配慮で「安心して長く暮らせる」物件になれば空室対策として有効です。本記事は、優先すべき改修、費用の目安、段階的な進め方、募集や案内の工夫までをやわらかく整理します。読み終えるころには「何から始めればよいか」が実感できる記事です。優先順位（短期で効果が出やすい順）改修は一度に全部を行うより、効果が出やすい順に段階的に進めるのが現実的です。まずは何を優先するかを明確にし、小さな投資で手ごたえを得ながら次に進めていきましょう。安全性の確保（最優先）段差解消、浴室・トイレ・廊下の手すり設置、滑りにくい床材への変更等が該当します。これらは比較的費用を抑えつつ転倒リスクを下げられるため、入居希望者やその家族に対する安心材料としてすぐに訴求できます。日常の使いやすさの改善（次のステップ）引き戸への交換、レバー式水栓、温水洗浄便座の導入といった改修は暮らしやすさを直接高めます。高齢者に限らず、鍛冶屋生活動作が楽になることで、入居者の満足度が上がり、長く住んでもらいやすくなります。物件ごとに優先順位をつけ、小規模から着手して効果を確認するとよいでしょう。見守り、通信環境の整備（最終段階）緊急通報ボタン、操作が簡単なインターホン、安定したインターネット回線などは、離れて暮らす家族にとって重要な安心材料です。導入形式は機器購入かサービス利用かで費用や運用が変わるため、運用ルールや負担の分担をあらかじめ整理しておくことが大切です。また、最近では電気の使用量を検知し緊急連絡先へ通報するサービスや、週に数回の電話連絡を行って安否確認をしてくれるサービス等も出ています。具体的な改修項目と費用感の目安以下は現場で実際に使いやすい代表的な改修項目と、一般的な費用の目安です。物件の状況や地域、工法で差が出ますので概算の目安として下さい。段差解消内容：室内や玄関の段差をスロープ化、床の高さ調整など。費用目安：数万円～数十万円/箇所　広さや仕上げで前後します。効果：転倒リスクの低減、家族への安心訴求がしやすい。手すり設置内容：浴室・トイレ・廊下・階段等に手すりを取り付ける。費用目安：１箇所あたり１万円～５万円程度。材質や固定方法により前後効果：立ち上がり・移動の補助になり安心感が向上する。滑り止め床材施工内容：浴室や玄関、共用部分の滑りにくい仕上げへの変更。既存の床面に上貼りする工法もあり。費用目安：数千円～数万円/㎡効果：転倒防止と見た目の改善。清掃性を考えた素材選びが重要です。引き戸化（室内扉）内容：開き戸を引き戸に替えて出入りしやすくなる。費用目安：10万～30万円/箇所　既存の下地の有無やレールの有無により変動。効果：出入りのしやすさが上がり、居住の快適性が向上する。温水洗浄便座の設置内容：温水洗浄便座の後付け、便座高の調整も有効。費用目安：2万～5万円程度。効果：清潔で使いやすい設備は入居者満足度に直結します。浴室改修（手すり・滑り止め・段差解消）内容：床の滑り止め、浴室跨ぎの低減、手すり設置やシャワーの可動化。費用目安：5万～60万円程度。部分補修からユニット交換まで幅があります。効果：入浴時の安全性が向上し、日常生活動作が楽になります。緊急通報・見守り機器導入内容：緊急通報ボタン、簡易センサー、わかりやすいインターホン等の設置。費用目安：10万～50万円（機器＋工事）。月額サービスが別途必要な場合あり。効果：遠方の家族にも安心を提供できる付加価値となる。補助金や支援の活用これらの工事には各自治体や全国での制度により、補助金や給付金が出る場合がございます。それらの一部をご紹介します。自治体の「高齢者向け改修補助」や「バリアフリー助成」例：東京都世田谷区、大阪府大阪市、神奈川県横浜市等各市区町村で内容・上限が異なるものの、手すり設置や段差解消、浴室改修等を対象に補助金が出ることが多いです。自治体の窓口にて対象工事や申請手順を早めに確認すると安心です。国や公的機関のリフォーム支援（省エネ・長寿命化関連）例：住宅省エネ2025キャンペーン、長期優良住宅化リフォーム推進事業等省エネ改修や長寿命化を後押しする援助と組み合わせることで、改修費用の総額負担を下げられるケースがあります。特に既存住宅を長く使う観点からの支援が充実してきています。公的な融資やローン制度（低金利で改修費用を調達）例：住宅金融支援機構公的機関が提供する住宅改修向けローンや融資を組むことで、初期投資の負担を分散できます。住宅金融支援機構等の行っている賃貸住宅リフォーム融資制度を利用することにより、より低金利で融資を受けることが可能です。制度は地域や工事内容によって差が出ます。工事を始める前に必ず自治体や該当の機関で「対象工事」「申請期限」「必要書類」「支給割合」を確認してください。書類の不備で支給が遅れたり、対象外となることがあるため、事前準備を丁寧に行う事が大事です。まとめ改修の成果は実際の数字で確認することが大切です。募集期間の短縮、内見から申し込みまでの流れ、入居後の定着率等を記録しておくことで、どの改修が効果的だったかが見えてきます。こうした記録は、次の物件への展開や追加改修の判断にも役立ちます。まずは小さく始めて、反応を見ながら改善を重ねていく。そうした積み重ねが、入居者とその家族にとって「安心して暮らせる住まい」を作り、オーナーにとっても長く選ばれる物件へと育てていく力になります。改修は一度きりではなく、住まいを育てる継続的な取り組みです。焦らず、丁寧に、そして前向きに進めていきましょう。無料相談・問い合わせはこちらをクリック
空室対策・入居率アップ
2024年10月18日
賃貸物件のリフォームやリノベーションのタイミング
賃貸物件のリフォームやリノベーションのタイミング賃貸物件の運営は、投資としての側面を持ちながら、入居者に快適な住環境を提供するという責任も伴います。その中で、リフォームやリノベーションは重要な戦略となります。適切なタイミングで行う事で物件の魅力を高め、入居者の満足度の向上や賃料の増額、入居率の改善に繋がります。この記事では、具体的な事例を交えつつ、リフォームやリノベーションを行うべきタイミングを詳細に解説します。入居者の退去時入居者が退去をする際は、リフォームやリノベーションを行う絶好の機会です。退去後の物件を見直すことで、次の入居者に向けた魅力的な提案が可能です。具体例：Aさんは、所有する2LDKのマンションで、３年の契約を終えた入居者が退去しました。退去時、壁には大きな傷があり、キッチンのキャビネットの扉が外れていました。Aさんは壁紙の貼替とキッチンを最新のものに交換しました。また、リビングにあるダウンライトも電球からLEDへ交換し、エコで明るい空間を作り出しました。このリフォームによって賃料を5％引き上げることに成功しました。空室期間中空室が続くと収入が減少するだけでなく、物件の価値も下がる可能性があります。空室期間をいかに減らすかが重要です。空室期間中にしっかりとした戦略を練り、リノベーションすることにより入居率の向上が見込めます。具体例：Bさんが所有するアパートは、近隣の強豪物件に比べて入居者が決まりにくい状況でした。3か月間の空室を経て、市場調査を行った結果、近隣物件がモダンなデザインに改装されていることに気づきました。Bさんは、内装をナチュラルテイストのフローリングに変更し、キッチンをオープンタイプに改装しました。さらに、明るい色調の壁紙に変更し、部屋全体を明るくしました。改装後、内見希望者が急増し、短期間で新しい入居者が決まりました。この成功は、競争力を高めるための的確な判断によるものでした。トレンドの変化住まいのトレンドは常に変化しており、それに応じたリフォームやリノベーションを行うことが求められます。市場のニーズを把握し、適応することが重要です。具体例：Cさんは、築20年のマンションを所有していましたが、最近リモートワークが増えたことに気づきました。在宅勤務が一般的になる中、Cさんは部屋の一部を仕切って書斎スペースを設けリノベーションをしました。デスクを置けるように窓際に棚を作り、快適な作業環境を提供。さらに収納スペースを充実させることで生活空間を効率的に使えるようになりました。このリノベーションにより賃料も周辺相場に比べて上げることに成功しました。賃料の見直しを検討するとき賃料を見直すタイミングでリフォームを行う事は物件の収益性を高める手段となります。具体例：Dさんは、所有する物件の賃料が近隣の相場に比べて低いことに気づきました。市場調査を行った結果、周辺の物件がリフォームされていることを確認し、Dさんもリフォームを決定。浴室を最新のユニットバスに全面改装しました。また、共用部の照明をLEDへ変更し、明るい環境にしました。このリフォーム後、賃料を10％引き上げても入居者のニーズが高まり、すぐに新しい入居者が決まりました。適切な投資が賃料の引き上げに直結しました。定期的なメンテナンス定期的なメンテナンスは物件の価値を維持するために欠かせません。また、物件の外観を気にする方は非常に多く、入居者の物件選択に大きな影響を与えます。リフォームやリノベーションもこの一環として計画的に行う事が重要です。具体例：Eさんは、20年間賃貸に出していた物件で、壁の塗装が剥がれ、設備も古くなっていました。Eさんは、年に一度の定期点検を行い、その際に必要な箇所を見極めました。外壁・鉄部・屋根の防水塗装、共用部の蛍光灯をLEDに変更。また、駐車場の白線の引き直しを行い、物件の美観を保つことが出来ました。定期的なメンテナンスを行った結果、退去後の新しい入居者の決定までの時間の短縮はもとより、入居者からも「物件が常に手入れされており、安心して住める」との声を得ることができ、退去率を大幅に下げることに成功しました。まとめ賃貸物件のリフォームやリノベーションは、入居者の退室時や空室期間中、トレンドの変化、賃料見直しのタイミング、定期的なメンテナンスなど、さまざまな場面で行うべきです。具体的な事例からも分かるように、適切なタイミングで行う事で、物件の価値を高め、入居者を惹きつけることが出来ます。リフォームを通じて魅力的な住環境を提供することは入居者の満足度を向上させ、長期的な安定収入を得るために不可欠です。賃貸経営を成功させるためには、戦略的なリフォームやリノベーションの実施が鍵となります。これらを計画的に行い、競争の激しい市場での優位性を確保しましょう。無料相談・問い合わせはこちらをクリック
空室対策・入居率アップ
2024年6月24日
適切な賃料を知るためには
適切な賃料を知るためには賃貸経営をしていくにあたり、賃料設定は大きなポイントの一つかと思います。賃料設定は不動産会社査定を見て決めることが多いと思いますが、出された査定がそのままの成約賃料となるわけではありません。賃貸物件の査定には価格査定システムや一般化されたマニュアル等はなく、各社がデータを基に属人的に判断することが多く、担当者や査定会社によって差が出やすくなっています。賃貸物件のある地域に疎い不動産会社では近隣相場をつかみきることは難しいですし、一括査定の場合には相場より高めの金額を伝え自社に決めてもらおうとする動きも見受けられます。出された査定が適切な賃料査定かどうか判断するためのポイントを説明します。相場による査定査定する貸室と同じエリアにある、間取り、専有面積、賃料条件、㎡単価、築年数、交通アクセスが似ている物件を参考にしてその地域の相場を把握します。類似した条件の賃料条件を見比べると㎡単価が見えてきます。物件設備による上下室内や室外の設備によっても募集賃料が異なります。単身・ファミリー共にエアコン・TVモニター付きインターホン・室内洗濯機置き場は必須の条件となっていることが多く、ついていない場合には賃料査定を下げる必要があります。さらに、多少賃料が高くても決めたいと言われることが多いインターネット無料・オートロック・宅配ボックス等は査定にプラスになってきます。ほかにもビルトインコンロ付のシステムキッチンや追い炊き機能等も大きな加算ポイントになります。そのほか部屋の階数や角部屋・主要採光面・間取りの使いやすさ等も査定ポイントになります。周辺状況物件の周辺状況も査定に影響があります。スーパーやコンビニが徒歩圏にあるかどうか、ファミリータイプであれば小学校や中学校等の施設が徒歩圏にあるかどうかも重要です。また、街の雰囲気や夜間の外灯の有無、ごみ捨て場の状況なども賃料に関わってくるポイントです。賃貸査定には様々な要素が絡み、すぐに判断することが難しいです。これらの考え方を基に出された査定金額についてしっかり考え、収益が最大化できる募集戦略を考えたいですね。無料相談・問い合わせはこちらをクリック
空室対策・入居率アップ
2021年9月1日
宅配ボックスのニーズの高まり
この数年余りで、ネットショッピングはどのご家庭においても「日常」になりました。特に、コロナ禍においては巣ごもりで、ネット注文は急増しています。ネット注文をした時の一番の困りごとは商品の受けりです。宅急便の受取りは通常夜の9時までで、仕事でその時間までにもどって来れないこともあります。これまでは受取の印鑑が必要でしたが、宅配業者の人手不足とコロナ禍の影響で非接触を推奨し、指定をすれば「置き配」といって宅配業者に玄関前に荷物を置いてもらうことも一般的になってきました。「置き配」のトラブルしかし、荷物が盗まれるケースも出ているようです。弊社でご紹介したお客様にも実家から送ってもらった荷物が届かないことがあり、どうも隣の住人が届いた荷物を空けて中身を食べていた。なんてこともあったそうです。当然警察沙汰ですが。玄関ドア脇に鍵のかかる宅配ボックスを置かれるご入居者も増えてきており、どこのご家庭でも受取り方は悩みの種の様です。弊社管理物件でも、この2年程で宅配ボックスを設置するケースが増えてきました。エントランスや階段下のデッドスペースを利用して設置しています。以下は弊社管理物件での設置例です。ご入居者には多数ご利用は頂いているようですが、管理上の問題も発生しています。宅配業者がボックスに品物を入れたら、暗証番号設定し、その暗証番号を書いた不在票をお部屋のポストに投函するのですが、まれに、その不在票がご入居者の手元にわたらず、品物が長期間ボックス内に残ってしまうこともあります。弊社では巡回時にボックスの利用状況を確認し、同じ個所が閉まったままになっている場合は、管理キーで開錠し宅配の日付を確認します。2カ月以上受け取られていないケースも既に何件か発生しています。管理上ボックスの中を定期的に確認する必要がありそうです。また、宅配業者がメモをした暗証番号でボックスの開錠ができず、ご入居者からの要請で出動することも。ご入居者の利便性が高まることは間違いありませんが、管理上の対応もしっかりしていく必要がありそうです。
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